央视网2024年11月11日发布:突发!房贷利率,竟然反弹了

⭐发布日期:2024年11月11日 | 来源:央视网

⭐作者:范晓阳 责任编辑:Admin

⭐阅读量:460 评论:3人 转发:1次

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原创 刘晓博

9年来最大力度的降息刚刚落地,今天突然传来重磅消息:在部分城市,有些银行的最低房贷利率上调了!

比如在广州,多家银行接到要求,商业房贷利率不得低于公积金贷款利率,这事实上收窄了房贷利率的优惠幅度(减点部分)。

10月21日LPR降息之前,广州就有部分银行首套房贷款利率逼近了公积金贷款利率,差距只有4个基点(BP),减点幅度达到了96个BP。

10月21日,5年期LPR降息了25个基点,理论上广州大部分银行的首套贷利率将低于公积金贷款利率(2.85%)。

而在昨天,的确有媒体报道说,广州最低房贷利率已经是2.63%,至少有6家银行的首套房贷利率低于公积金贷款利率。

由于出现了利率倒挂,坊间普遍预期:公积金贷款利率将很快再次下调。

但结果令很多人感到意外:公积金贷款利率暂时没有下调,多个城市的最低房贷利率反而上调了,尤其是首套房利率的“减点”部分显著收窄了。

比如在广州,之前首套房贷款利率可以在LPR利率基础上优惠80到96个基点,现在只能减65个基点左右。

据“安居客深圳”公众号的最新信息,武汉房贷利率已经上涨,调整了加点部分,武汉首套房商贷利率调整为3.1%(3.6%-50bp),二套房商贷利率3.325%(3.6%-27.5bp)。

那么问题来了:楼市刚刚出现回暖迹象,为什么房贷利率就急不可待地反弹了?

其实早在央行宣布存量房贷利率最多只下调到“LPR-30bp”,大家一头雾水的时候,我就曾在10月2日通过公众号“刘晓博说楼市”撰文(点击查看)预言,未来房贷利率整体是走低的,但优惠幅度(减点)将不断收窄。

现在,这个预言兑现了!

央行之所以要这样做,就是结束针对房地产的定向降息,避免银行业利益受损。

上图是过去几年实际房贷利率的走势图。

可以看到,在2017年到2018年前后,实际房贷利率不断走高。而中国的基准利率,从2013年至今一直处于降息或者暂停观望的状态,根本没有正式加息过。

那为什么房贷利率一度反弹到了超过5.7%?是国家为了遏制楼市过热,定向加息。也就是上浮房贷利率。2019年之后,这种上浮是通过LPR+加点实现的,最高的时候,有些城市甚至加点超过100个BP。

从2021年末开始,由于恒大暴雷、楼市迅速降温,央行不断降低房贷加点的幅度,到后来变成了减点,首套房的减点幅度在今年部分城市甚至超过了90个基点!

央行之所以喜欢定向加息和定向降息,主要原因是中美经济周期不同步,尤其是最近几年出现利率倒挂。在这种情况下,LPR降息太猛,可能造成资金外流;而房贷下浮(减点),可以更精准地把利好给楼市,而不惠及其他领域。

现在美国进入了降息周期,绝大部分发达国家降息迅猛,中国货币政策空间变大了,有条件大幅降低LPR了。9月26日的政治局会议提出,要“实施有力度的降息”,10月21日,9年以来最大幅度的降息就来了。

房贷利率是由“LPR+减点”构成的。很多城市此前的减点幅度非常大,动辄80到90个BP。

如果LPR迅速走低,再加上巨额减点,房贷利率下调就太快了,会远远超过存款利率下调速度,给银行业带来巨大的利润压力。

所以我早在20天前就预言,未来LPR会不断走低,但减点部分会收窄,告诉大家当时就是贷款最优惠的时候,因为LPR是浮动的,减点(优惠部分)是合同约定的、未来不会改变的。

如果你在减点最多的时候贷款,把最大优惠固定下来(比如减点90个BP),这个优惠伴随整个还款期。将来LPR如果降低到3%,你的实际房贷将只有2.1%。

未来2到3年,LPR可能还会降息70到100个基点,但房贷优惠(减点)会逐步收窄到-30个BP左右,央行存量房贷降息的方式,已经给出了答案。

严格地说,未来2到3年房贷利率不会整体性反弹,只是优惠幅度减少。LPR不断降息,减点不断收窄,两者相加产生的实际房贷利率还是下降的。

但你获得的房贷折扣、优惠幅度不断变小。最能获得房贷优惠的时候,正在过去。至少广州、武汉等城市已经过去了,其他城市最多延续2到3个月,等到下次LPR降息的时候,这种趋势将更加明显。

“减点”(房贷利率优惠)的变小,还可以产生催促大家买房(逼单)的效果。而这,当然也在政策制定者的考虑之中。

公积金贷款利率即便最近不降息,最迟下次LPR降息时也会降低。

明年春节之前,估计还会有一次LPR降息。年底之前,还会有一次降准。楼市最困难的时候,过去了。

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香坂まり子

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拾得

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