影视新干线2024年10月12日发布:楼市拐点来了！全国百城二手房价、租金连续28个月下跌

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8月的楼市数据犹如一记重锤，敲碎了人们对房价的最后一丝幻想。中指研数据显示，8月百城二手住宅价格环比再降0.71%，这已是连续第28个月下跌。同比来看，跌幅更是扩大至6.89%。面对如此惨淡的数据，还有人在喊"抄底"吗?是时候正视楼市拐点已然到来的现实了。

数据解读

先来看二手住宅价格。8月环比下降0.71%，虽然降幅较7月的0.81%有所收窄，但累计跌幅依旧触目惊心。按套型分，90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上的房价环比分别下跌0.69%、0.73%和0.69%。跌跌不休的节奏，高度一致。

同比来看就更吓人了。8月百城二手住宅价格同比下跌6.89%，跌幅较7月的5.79%进一步扩大。这意味着房价正加速下行，天花板离我们已经很遥远了。

分城市看，一二线城市领跌。一线城市二手房环比降0.72%，高于全国平均水平。"双北"跌声最响，北京二手房价环比下降0.87%，同比降幅高达7.9%;上海环比下跌0.75%，同比下跌7.1%。深圳和广州环比跌幅在0.6%左右，同比降幅也超5%。

曾经的热点二线城市跌势更为明显。杭州8月二手房环比大跌0.9%，同比腰斩11.2%。号称"地王之城"的苏州跌得更狠，环比下跌1.07%，同比暴跌13.8%。这两座城市可谓是"领跑"全国。

总的来看，8月房价普跌，且跌幅明显扩大。一线城市带头冲在下跌第一线，热点二线城市从"过热"到"过冷"，跌幅甚至超过一线。房价拐点，不言自明。

剖析原因

8月天气炎热，又逢暑假，楼市成交节节走低，价格下行实属正常。但问题是，楼市的颓势已不是"金九银十"就能挽回的了。

需求在疲软。在经济下行、就业压力加大的大背景下，居民收入增长乏力，对房子的需求减弱。加之对未来预期普遍悲观，观望情绪浓厚，购房意愿持续走低。这是房企促销、降价都难以扭转颓势的根本原因。

调控仍在持续。"房住不炒"的政策基调未变，限购限贷仍在执行。在"三道红线"约束下，房企融资渠道受阻。去库存压力之下，降价成为唯一选择。这种宽货币、紧信用的局面，进一步抑制了购房需求。

预期转向悲观。此前那种对房价"永远涨"的一致预期正在崩塌。房价走跌这根"指挥棒"一旦立起，市场就进入负反馈循环:观望等待心理更浓，购房决策期大幅延长，开发商不得不以价换量，房价就进一步走低。

需求疲软、调控持续、预期反转，这三大因素叠加，共同推动了房价的下跌。唱多派言之凿凿的"拐点论"近乎破产。

租金的警示

房价下跌，大家司空见惯了。但租金也在全线下行，这背后的内在逻辑值得深思。

8月50个重点城市住宅租金环比下跌0.20%，这已是连续4个月下跌。同比来看，跌幅高达2.13%。一线城市中，北京和广州的跌幅最为明显，分别达到0.31%和0.2%。上海、深圳虽然降幅较小，但也已加入下跌阵营。

租金究竟反映了什么?从需求端看，它主要反映就业市场的冷暖。制造业PMI已连续5个月低于荣枯线，服务业也没好到哪里去。大批应届生、农民工等租房刚需群体，收入预期下降。从供给端看，一方面持续高企的房价挤压了居住租赁需求;另一方面，近两年住宅、商办项目大量入市，供给明显过剩。供需错配导致的结果，就是租金下行。

租金所反映的，是整个经济基本面的变化。房地产作为实体经济重要一环，自然无法独善其身。未来随着就业形势进一步恶化，租金可能还有下行空间。我们须提高警惕，做好应对。

各方如何应对

作为购房者，要理性看待房价回调。这一轮调整或许还没结束，不必盲目进场抄底。但对于确有刚需的人来说，房价回落至合理区间，也未尝不是好事。关键是选对城市，摸清楼盘，算好账，量力而行。不要因一时的"便宜"忽视了风险。

对于房企来说，日子会更不好过。在需求不振、融资受限、降价竞争加剧的多重压力下，房企要加快销售去化，回笼资金。同时要严控拿地节奏，重点布局核心城市和优质地块，提高运营效率，把控财务风险。激流勇进需要大智慧，保壳自救需要硬功夫。

投资客也需谨慎。这一轮调整与以往不同，更多是源于经济转型和结构性矛盾。在缺乏新的增长点前，房地产投资价值还将持续缩水。即便是长期配置，也要"择城、择区、择盘"。毕竟，只有那些人口净流入、产业兴旺的城市核心区，房子才更能抗跌、稳租金。

最后我想说的是，不必过度恐慌，也无需盲目乐观。房地产归根结底是一个长周期行业。价格短期波动再难避免，但只要城市有活力，人气旺、产业兴，房子就有希望。对于普通购房者而言，把自己的预算、家庭的需求摸清楚，择机出手，人生最大的一笔投资，才不至于成为最大的负担。

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