掌上春城2024年10月11日发布:城镇化变“造城” 天量楼市库存拖累中西部县域经济

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原标题：天量楼市库存拖累中西部县域经济

近年来，不少地方将城镇化作为县域经济发展的主要抓手之一并进行了重点部署，推动了地方尤其是县域基础设施的完善和经济发展。但是，《经济参考报》记者近日在中西部一些省份采访发现，近两年，城镇化对县域经济的推动作用有所减弱。一些地方的城镇化侧重于大规模、高强度的“造城运动”，部分透支了城镇化的红利。

县域城镇化变异为“造城”

记者近日在皖鄂陕甘黔滇宁赣等省区的十余个县采访发现，城镇化在“造城运动”中出现变异，房地产控制了城镇化的模式和进程，也带来大面积的商品房积压，为了去库存，一些地方政府获利回吐，开始进行购房补贴。

看到县城耸立的数十栋高层住宅，难以想象会宁县是甘肃的一个国家级贫困县。在城镇化加速发展的数年间，会宁县城面积扩大了3倍，高层住宅拔地而起，各项基础设施的建设速度超过了过去的数十年，县城发生了翻天覆地的变化，成为甘肃高层住宅较多的县城之一。

楼高了，路宽了，街亮了，城大了，人多了。走过中东西部不少县城，记者看到了和会宁县城一样的景色。大规模的城镇化建设，加快了县域基础设施建设进程，交通、能源、通讯、供排水、教育、医疗卫生、文化等基础设施都实现了长足发展。

但是，记者采访也发现，“摊大饼”的城镇化，后遗症开始显现。

会宁县城面积的扩大，房地产开发起了很大的支撑作用。记者看到，除了新城区几栋政府办公大楼外，其余的几乎全部是商品房开发项目，而这仅仅是我国县域城镇化的一个缩影。

据了解，从2012年至今，会宁县城已建成商品住房16600套，建筑面积160万平方米，加上保障性住房18.66万平方米，县城建设住宅总计近180万平方米。记者看到，县城一半的高层住宅空置，一些楼盘仅仅只有框架。

陕西横山县西南新区有32个楼盘，其中5个烂尾，存量房6000套，面积达75万平方米，加上烂尾，约有100万平方米。记者晚上在凤凰新城看到，一栋楼只有不到10家住户，住户郭万珍说，配套很不好，没有学校，也没有多少人入住。

宁夏贺兰县是一个小县，近年来的房地产开发热产生了670万平方米的库存房。对于这样一个贫穷小县来说，巨量的库存房无疑是其不堪承受之重。

2016年初，江西省住建厅召开的房管局长座谈会传出的信息显示，江西省各市县均有大量的商品房库存，其中鹰潭市的库存压力全省最大，其次是上饶、新余、宜春、抚州等多个城市。

鹰潭官方的统计数据显示，截至2016年3月，鹰潭市商品房库存面积357万平方米，库存去化时间25个月，而这仅仅是已经批准销售的数据，正在建设的还没列进去。截至2016年3月，贵溪市商品房库存去化时间是33个月，其中，非住宅库存去化时间高达92个月。新余市房地产库存300多万平方米，去化时间大概两年，这还不包括在建的几十个楼盘600余万平方米。当地房管部门认为，从地方人口数量来看，完全去库存几乎是不可能的。从2015年起，当地的一些房地产公司不断破产，并且欠债数十亿元。

根据国家统计局提供的各省历年新开工和销量，海通证券宏观债券分析师姜超推算，截至去年10月底，我国商品房广义库存面积为39亿平方米，其中近8成在市县一级，去年三季度末与2015年末相比，库存不降反升的省份有河南、山西等10个，有6个省库存去化周期在4年以上，其中吉林、山西和青海库存销售比超过5年。

要素透支后遗症开始显现

作为县域经济的重要载体，城镇化的快速推进，短期内增加了地方固定资产投资额和地方财政收入，完善了基础设施，推动了地方经济发展。但由于地方政府将大量的要素注入城镇化，高强度推进，寅吃卯粮，在土地和资金等方面不同程度地透支了地方后续发展潜力。

一直以来，地方政府债务支撑了城镇化。近年来，许多地方政府设立了城投公司。据国内权威的资信评估机构新世纪评级统计，2015年末，贵州、青海、辽宁、云南、广西、内蒙古地方政府债务余额分别是其当年一般公共预算收入的5.84、4.42、4.13、3.32、2.83和2.79倍。记者了解到，这些债务除了部分用于扶贫外，大部分投入了和城镇化有关的基础设施建设、棚户区改造中。

据了解，2015年底，全国人大常委会部分委员的调研结果显示，我国有100多个市本级、400多个县级债务率超过100%。财政部通过风险评估，将全国90多个市、300多个县纳入风险预警名单。据了解，这些债务，一部分是政府担保的银行贷款，一部分是政府债券。

当下，在一些三四线城市，房地产权益问题频发，地方政府也因此面临新的压力。去年4月中旬，一群业主拉着横幅出现在江西宜春市政府大楼前，他们之前买下的商铺，如今租不出去，要求退还给开发商。

2015年下半年，鹰潭市括苍广场项目资金链断裂，交了钱却拿不到房产证的业主们要求办理房产证，为此，当地政府专门成立了工作组来解决善后。与此同时，新余国际广场同样是资金链断裂，导致无法如期交房。

“造城运动”导致一些地方商品房大量积压，“摊大饼”挤占了县域经济发展最珍贵的土地和资金资源，尤其是市县一级三四线以下城市。记者采访的多位县委书记反映，土地和资金目前成为县域经济发展最稀缺的资源。

采访中，地方干部反映，目前产业升级、公共服务等都受制于土地指标的硬约束，记者采访的多个县主要负责人都表示，土地潜力已经挖完，土地供应捉襟见肘，大型产业化项目无法落地，目前是项目等待土地指标。

县域经济遭遇融资瓶颈

受债务影响，加之银行风险管控趋紧，县域经济遭遇融资瓶颈，在记者采访的中西部十余个县里，县域产业多为低层次的传统产业，不少企业已成僵尸企业，无法偿还贷款，而多数开发商资金断裂，银行惜贷、抽贷增多，融资难、融资贵的问题持续发酵，地方政府融资、上项目的难度自然更大。

在采访中，一些金融机构反映，商品房的大量积压，加上政府主导的一些项目如保障房、办公楼等大部分由承建方垫资，实际上困住了大量的民间投资和银行资本。

在记者采访的十余县中，财政收入普遍下降。甘肃一贫困县介绍，2013年—2014年土地出让金曾达到7亿元，近两年土地市场降温，去年的出让金不到1亿元，导致财政收入下降。

记者梳理了部分省市财政收入情况发现，今年有12省份下调公共财政预算收入增长率目标，其中中西部省份多达10个，陕西大幅度下调预算收入的主要原因是“房地产去库存压力不小”、“传统优势行业税收增长潜力有限”、“新兴产业体量小”等。一些学者认为，这显示一些地方已经认识到县域经济高耗能、高污染、高成本、低技术发展模式不可持续。

在财政收入下降的同时，一些地方为了去库存，政府对购房进行补贴。近两年，一些地方推出购房补贴方案，对城乡居民购房给予每平方米150至500元不等的财政补贴，政府获利回吐使财政雪上加霜。

更加雪上加霜的是，银行对县域房地产企业“断贷”，一些已经购房的业主也开始“断供”。据陕西榆林住建局介绍，2013年起榆林房价下跌，很多人不愿意再支付剩余的银行按揭贷款。如榆林横山县凤凰新城的购房户就出现了大面积“断供”，建行榆林分行介绍，凤凰新城在建行共办理了453笔、总额1.1亿多元的按揭贷款，后来竟有250户“断供”，约4000万元不再还贷。

国内智库机构“安邦咨询”经过调查认为，在产业发展放缓、房地产市场低迷以及地方支出刚性压力等多重因素影响下，目前部分地方政府的财政收支情况正在恶化。

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