罗志渊

10月8日，国家发展改革委主任郑栅洁在国新办举行的新闻发布会上表示，针对当前经济运行中的新情况新问题，党中央、国务院科学决策、果断出手，在有效落实存量政策的同时，围绕加大宏观政策逆周期调节、扩大国内有效需求、加大助企帮扶力度、推动房地产市场止跌回稳、提振资本市场等五个方面，加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好。针对国内有效需求不足等问题，把扩内需增量政策重点更多放在惠民生、促消费上，积极发挥投资对经济增长的拉动作用。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读称，房地产方面有三大看点：

一是，夯实民生需求基础，建立房地产稳定的长效机制

这意味着，对于房地产的稳定，尽管需求端的刺激、纾困有一定效果，但从国庆节“前高后低”的数据来看，仍然无法避免政策有效期短的问题，这在去年8月底认房不认贷以来，已经经历了几次了。特别是5.17以后，政策有效性在7月下旬就开始衰减了。这次可能也无法避免。尽管后续还有政策，我在公号文章中也讲了，市场热度可能在四季度比三季度一定会好，但也无法避免效应衰减。

怎么办呢？从今天的发布会来看，不管是超长期特别国债投向加力支持两重建设，还是研究适当扩大专项债用于资本金的领域、规模和比例，尽快出台合理扩大地方政府专项债支持范围的具体改革举措等等，目的就是通过积极的财政政策，提高对生活补助和救助，就业、社会保障，促进中低收入群体增收，扩大养老和托育等服务消费，农业转移人口市民化等等，提高微观体验和信心。这是房地产稳定的最强基础，也是未来的政策重点，即大规模发行中长期特别国债、专项债等等，并由央行直接购买，打通央行货币政策和积极财政政策的通道。

二是，积极财政政策纾困房地产

扩大专项债用于资本金的领域、规模和比例，尽快出台合理扩大地方政府专项债支持范围的具体改革举措。预计专项债将可能用于国企、城投推进城中村改造、保障性住房筹集建设、收购存量房用作保障房等具体项目的资本金。

三是，后续政策还在酝酿中

对于房地产的表态，延续了政治局会议的基调，同时提出，其他政策也在积极谋划、积极推进。未来，预计会有以下几方面的新政策。

1，对于二手房交易契税、增值税、个税等等，可能将实施减免；

2，通过下调存款利率、准备金率，下调公开市场操作利率等，推动再次下调LPR，驱动按揭利率进一步下调。

3，创新思路去库存。当下的库存比较大，不仅有新房在售库存，还有“在路上”的库存（在建未售、未开发土地），更有二手房的库存。库存不去，供求关系很难平衡，止跌企稳很难实现。收购存量房做保障房，盘活存量闲置土地做保障房，对接新市民，财政政策可以积极作为。

4，落实严控增量。要实现商品房市场“止跌企稳”，在供求关系发生重大变化的新形势下，首先就在于严控增量。严控增量意味着短期在售库存压力太大，中指院统计的各个城市新房消化周期普遍在20个月以上，广义库存（新开工未售和未开发土地）去化周期更长，普遍在5年以上。实现止跌企稳，短期有效的工具就是严控增量，让库存消化周期降到合理水平，才能改变预期。

5，落实优化存量。优化存量意味着并不是一味地去库存，而是顺应需求端的变化，调整存量在建未售项目或未开发用地的规划条件和建设标准。一方面是土地用途调整，包括“非住改住（含保障性住房）、商办改为公寓或改为保障性住房”；另一方面是调整户型结构和公建配套，比如调整刚需型产品为改善型产品，取消“90/70”的中小户型供给比例要求，缩减或取消配建并移交给地方政府的公建配套。此外，还包括调整建筑设计标准，比如减少房屋公摊面积，公共服务设施、架空层和下沉空间等公共开放空间不再计入容积率。

6，尽快推进新模式。

一是，新融资模式，继续落实“以城市为主体、以项目为中心”、“非合规、不融资”的融资新模式，将房企集团风险与具体的房地产项目区分开来，充分发挥属地政府的统筹协调作用，把合规的在建已售项目纳入“白名单”，引导金融机构满足房地产项目的合理融资需求，推动项目建成完工和交付，切实保障广大购房人的合法权益。

二是，新供地模式，取消附加在土地上的各种行政限制，比如取消配套建设或移交各种公共设施，取消“70/90”户型政策限制，优化建筑规划设计标准。这不仅是给开发商让利，更是将定价权给到市场，将产品打造的权力给到市场，让开发商根据市场的需求来决定价格、户型、产品等，让供给更加适应和匹配需求。

三是，新的开发模式，市场对于“即买即住”的新的诉求下，现房开发即将成为主流。要提高供地效率、规划报建效率、存量盘活效率，资金保障、以需定建等，让现房时代尽快到来。

本文源自金融界