大河财立方2024年11月11日发布:刚需族：早买早享受，晚买有折扣

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广州市荔湾区一楼盘销售大厅，消费者在咨询。 受访者供图（南都资料图）

近日，北上广深四大一线城市发布了国庆假期楼市交易成绩单，无论是新房还是二手房，成交量都同比大幅上升。南都记者关注到，随着中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，以及一线城市放松放开限购、降首付降利率等，一线城市在国庆期间迎来购房热潮，在广州甚至有人一次性购入10套。

面对此次楼市热潮，有些二手房房东提高了心理预期，顺势涨价；有些刚需用户疑惑不断，对入场时机把握不准。那么，政策热度能否持续？房价会止跌回稳吗？现在买房能“上车”了吗？对此，有专家表示，未来房价将会出现地区分化，人口流入大的城市仍有机会，对于刚需用户来讲，早买早享受，晚买有折扣。

如何理解止跌回稳？

专家认为重点在房价止跌　　

南都记者关注到，房地产市场有关的话题已成中央政治局会议的“常客”，今年以来，已有3次中央政治局会议提及房地产。

具体来看，4月30日召开的中央政治局会议提出，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

7月30日召开的中央政治局会议则提到，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

9月26日召开的中共中央政治局会议则更进一步，首次提出促进房地产市场止跌回稳，并具体指出对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

“止跌回稳”一词提出后，引发社会广泛关注，社会公众的疑问是：“房价真的能止跌回稳吗？”

对此，中原地产首席分析师张大伟向南都记者谈到，目前对止跌回稳有两种理解：一种理解是房价止跌，跌幅放缓或明显放缓；另一种理解是房价回稳甚至上涨。“我认为，当前政策的重点是房价止跌，并且房价上涨的概率不大。”

南都记者注意到，9月下旬起，一系列房地产宽松措施加速出台，除了中央政治局会议首提促进房地产止跌回稳以外，央行金融政策“四箭齐发”，降准、降息、降首付、降低存量房贷利率，引发关注。

谈及存量房贷利率，张大伟认为，降低存量房贷利率短期对房地产市场影响不大，因为买过房的人短期内不可能再买房。　　

“政策热”能否持续？

未来仍有政策释放空间　　

在中央利好信号释放后，9月下旬起，广州、深圳、上海、北京相继发布楼市新政，其中广州全面取消限购，深圳、上海、北京放宽限购、调降首付比例等。随即，国庆期间一线城市掀起看房热、交易热，并交出了一份亮眼的成绩单：

国庆假期前7天，广州成交已达3100套，日均443套，约是去年同期的2.4倍。

深圳新房认购销售1841套，认购量同比增长664.14%；头部中介机构二手房成交1314套，日均值同比分别增长339%。

上海新建商品住宅成交面积为6.44万平方米，同比增长85.06%，二手房签约2133套，同比增加100.47%。

北京新建住宅累计认购接近2000套，同比2023国庆长假约600套的成交上涨近3倍；二手房实际成交达到5500套左右，同比上涨幅度超175%。

不过，在张大伟看来，上述数据都是和去年同期情况相比，由于去年同期数据较差，因此大幅增长的数据背后更需要冷静思考。

回看2018年的中国楼市，由于长期面临过热的情况，彼时的房价仍处于高位，多地尤其是一线城市出台了严格的限购政策。记者对比了2018年10月1日至10日北京楼市交易的数据，据乐居买房统计，当时在房地产市场还实施限购等政策的条件下，北京新房网签1650套，二手房网签2109套。

就多位专家观察来看，今年以来，房地产市场新政甫一出台，就会带动楼市的交易热情。但上一轮“5·17”政策仅带来5、6月指标的“脉冲式”回升，6月新房和二手房成交量环比均有所提升且强于季节性，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是7、8月新房成交回落，“金九”不再，政策效应退热。

也有业内人士认为，这种“挤牙膏式”的放松政策，效果是短期脉冲状的，可持续性不强。

那么，此次政策热又会持续多久？张大伟认为，还要再持续关注一段时间，看看新政出台半个月后的情况，预计未来还会有宽松政策出台。

经济学家、泽平宏观创始人任泽平也公开谈到，一线城市政策放松，具有风向标意义，预计一线城市后续将根据形势不断加码新政，直到楼市止跌回稳。　　

现在能否“上车”？

未来以分化为主，一线城市仍有机会　

南都记者注意到，此轮新政的出台也让房屋买卖双方的心理预期发生了变化。

公开报道显示，新政出台后有部分房东连夜跳价50万元。太平洋房屋经纪人对这一事件公开表示，跳价50万元的情况比较罕见，不过他身边确实也发生了有房东提价10万元，最后客户同意的例子。

有专家表示，上述情况并非主流，当前的主流仍是以价换量。

同时，也有多位未曾规划购房的年轻人对南都记者说：“一夜之间，我忽然就有在一线城市的购房资格了，但现在‘上车’时机是否合适，还得再看看。”

对此，张大伟表示，我国的房地产市场供求关系已发生深刻变化。除了少数地区的房地产还具有一定投资价值以外，大多数地区的房屋将回归商品、消费品属性。对于购房刚需人群可以考虑“上车”，“早买早享受，晚买有折扣。”

而从房地产的长期走势来看，北京大学经济学院教授苏剑对南都记者表示，中国的人口总体在下降，房价的主要决定因素是人口，在这种情况下，要想扭转房价长期下降的趋势很难。

“当然，还要区分一线城市、二三线城市和小城市的情况。虽然人口在下降，未来一段时间里中国的人口地理布局也在逐渐调整。”苏剑还谈到，城镇化、都市化是中国未来的发展方向，大城市拥有更多的就业机会，农民可能会直接越过小城市向大城市聚集，如果未来户籍制度也随之改革，一线城市的房价可能还有机会。

数读

全面解除限购至今 广州一手住宅认购量是去年同期的2.37倍

国庆节前，广州全面放松楼市限购政策，10月12日广州市住房和城乡建设局公布了国庆假期本市成交数据：国庆期间全市一手住宅总认购量5855套，认购面积约61万平方米，7天的认购量超过今年8月、9月全市一手住宅单月网签面积。国庆后市场有所回落，但仍保持高位运行。

新政实施以来（9月30日起至目前），广州房地产市场成交量明显增加，全市一手住宅认购量6687套，是去年同期的2.37倍，二手住宅网签3771套，同比增长23%。

据介绍，当前广州房地产运行有以下三个特点：一是各区市场成交均较为活跃，各区成交均有大幅增长，受中心区放开限购影响，中心区总体表现好于外围区。二是市场成交价格总体平稳。三是购房对象以自住和改善性需求为主。　

采写：南都记者 杨文君 魏凯 通讯员 穗建

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