下调存量房贷利率可以减轻购房者负担 增加可支配收入 提高消费能力

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随着9月份的到来，全球资本市场的不稳定性进一步加剧。美国股市在9月的第一周交易周就遭遇了重挫，其中标普500指数下跌了4.3%，纳指暴跌5.8%，而道指也下跌了2.9%。历史数据显示，9月往往是美股表现较为疲软的时期。尽管美股大跌后在8月5日曾经历了一个月的反弹，但进入9月后，市场再次出现了回落。

美国经济衰退的担忧是导致市场大幅抛售的主要原因。巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦公司在第二季度大幅减持了其第一大重仓股苹果，减持规模高达900亿美元，这一行为被许多投资者视为美股见顶风险加大的信号。

上周五公布的美国8月非农就业报告显示，就业增长疲软，低于市场预期，这进一步强化了劳动力市场正在降温的观点，导致股市再次出现震荡。最新公布的非农就业数据显示，8月美国非农就业人数仅增长了14.2万，低于市场预期的16.1万。失业率为4.2%，符合预期，较上个月的4.3%回落了0.1个百分点。

投资者本周将密切关注两份关键的通胀报告——美国8月份的CPI和PPI数据，这些数据将在周三和周四上午发布。市场预测显示，美联储在9月17日至18日的会议上降息的可能性很大，其中降息25个基点的可能性为71%，降息50个基点的可能性为29%。无论降息幅度如何，美联储开启新一轮降息周期似乎已成定局，这为非美货币的升值提供了机会。

近期，人民币相对于美元已经出现了较大幅度的回升，从7.3左右回升到7.1左右，这为中国央行采取宽松的货币政策奠定了基础。此前，央行在维持汇率方面承受了较大压力，但随着人民币汇率的升值，央行可以集中精力通过降低中长期利率和下调存款准备金率等方式来支持经济回升。

市场还关注存量房贷利率是否可能再度迎来下调以及可能的调整方式。去年8月31日，人民银行曾公告符合条件的存量首套房贷借款人可与承贷金融机构协商降低利率。今年5月17日，人民银行放开了个人住房贷款利率的下限。有媒体报道称，可能会对多达38万亿的存量房贷进行利率下调，以减轻购房者的负担，从而提振消费和提高居民的可支配收入。

当前，存量房贷利率的潜在下调空间依然存在。通过下调存量房贷利率，可以释放更多资金进入消费市场，但这可能会减少银行的净息差。为了保持银行净息差的相对稳定，存款挂牌利率可能需要配合下调约10个利率基点左右，以对冲房贷利率下调的影响。

市场也在关注是否会推出转按揭。在之前推出存量房贷利率下调后，部分银行已经为客户进行了利率下调，但也有银行并未严格实施。通过转按揭的方式，可以更好地实现降低房贷利率的目的。转按揭与2023年存量房贷利率下调的主要区别在于，转按揭中贷款人可能会更换贷款银行，而2023年的利率下调则是贷款人与原贷款银行重新协商贷款利率。

历史上，我国市场上存在转按揭的案例。2008年10月，人民银行宣布扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。此后，部分银行推出了转按揭业务。在国际上，类似转按揭的业务也存在。美国市场上的房贷再融资业务可以作为参考，而我国房贷主要以浮动利率为主。

当前，我国货币政策方面仍有宽松的空间。9月5日国新办举行的新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜表示，年初降准的政策效果仍在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率约为7%，仍有下调空间。同时，受银行存款向资管产品分流速度、银行净息差收窄幅度等因素的影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。尽管仍有降息空间，但降准的时点或相应降息的幅度仍需审慎考虑。

为了进一步降低居民偿债压力，同时维持银行净息差基本稳定，可能推出的政策包括继续降低存量房贷利率、配合下调存款利率以保持银行净息差大致不变、进一步下调LPR和公积金贷款利率。美联储降息为我国货币政策提供了更多空间，LPR仍有进一步下调的可能性。考虑到部分地区个人住房贷款和公积金贷款利率已经较为接近，后续公积金贷款利率也可能继续下调。

当前经济增速放缓，许多行业出现了裁员、减薪等现象，就业压力增大，居民的消费能力和消费信心严重不足。通过下调存量房贷利率是一个较好的方式。另一方面，需要出台更多刺激性政策，推动行业增长，创造更多就业机会，特别是鼓励民营经济发展。民营经济是提供就业的重要主体。只有提高居民的收入水平和消费能力，才能增强消费信心，推动经济进一步复苏，资本市场也有望探底反弹。

当前市场信心不足，多空分歧依然存在，市场出现缩量震荡探底的走势。这时候需要外力来打破弱平衡，扭转市场趋势，呼吁国家队加大入市力度，彻底扭转市场悲观预期，形成赚钱效应。这样才能吸引场外观望资金入场，推动资本市场早日触底反弹，形成新一轮行情。资本市场走强可以直接提高广大投资者和消费者信心，这一点不容忽视。

（作者系前海开源基金首席经济学家、基金经理）

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