彭宗辉律师2024年10月13日发布:高善文：中国房地产市场要完成三个巨大过渡，供给侧还需更有力的支持举措

他提到，面对国内经济总需求不足的局面，市场上存在两种不同的观点。一种认为，当前总需求不足是转型的代价、成长的烦恼。经济要从过去依靠机械（制造）和房地产驱动的增长，转向依靠高端制造业、现代服务业等驱动的高质量增长，在转型的过程中必然需要经历一段时间的痛苦，经过一段相对比较低速的增长。这类观点认为，目前的局面是转折过程中不可避免要付出的代价，是必须面对的现实。

另一种观点则认为，当前总需求不足，总体价格水平以及再就业压力，尤其青年人和大学生的就业压力突出。从总需求管理的角度，当务之急是尽快刺激和稳定总需求，使总体物价水平能够尽快恢复到合意水平，使就业率、失业率能够回到相对比较正常的区间。而管理短期的总需求波动，与经济的结构转型可以分离开来。

高善文认为，上述争议更多是一种哲学层面、经济理念上的争议，来源于方法和信念的差异。“当前总需求不足的局面与经济转型显然存在一定的联系，在转型过程中，我们的速度是刚刚好，还是相对于转型的需求仍然处在过低的水平？”他认为，这一问题需要观察更广泛的证据并做出结论，尤其今年二季度以来，国内消费者在消费开支上出现了比较大的减速，这些证据和变化值得我们进一步深思。

谈到备受关注的房地产问题，高善文认为，过去两年，房地产的调整是影响我国经济非常关键的一个因素。至于中国房地产市场调整与上世纪80年代末日本房地产市场的调整是否相同，他认为既有相似之处，但也存在多个层面的特殊之处。

从需求端来看，近年来房地产市场的需求节节下滑，尤其是新房市场上，消费者在消费行为上、资产配置行为（包括房地产配置行为）上变得更加保守，这种影响一直延续到现在，毫无疑问加剧了房地产市场的调整。

“但尽管如此，我认为，中国房地产市场调整在几个层面上是非常特殊的，与其他国家典型的房地产泡沫破灭是不同的。”高善文强调，中国房地产市场正在经历三个巨大的挑战和调整：第一，从2021年之前的高周转模式转到未来的制造模式；第二，从以前的大型集团公司在法律上作为独立法人管理众多项目，并统一调配资金和协调流动性，过渡到未来资金和流动性管理以单个独立法人的项目为中心；第三，从过去的以预售制为主（占比近90%），过渡到未来在很大程度上以现房销售为主的模式。

高善文认为，中国房地产行业发展模式正在经历的三种转型和过渡，给房地产企业带来了巨大挑战。其中，在短期内非常突出的挑战是资金层面的压力，既表现在债务融资上，也表现在权益融资上。

“但同资金层面压力相对应的，是过去几年各类金融机构总体上都在降低对房地产企业的风险敞口。”他表示，要完成这样巨大的过渡，房地产企业需要包括债务融资、权益融资在内的巨量资金，但金融体系对房地产企业的资金供应还在削减，这一矛盾使房地产企业的调整不能非常平滑、顺利地展开。叠加需求端的一系列问题，导致房地产行业身陷困境。

他进一步指出，房地产行业上述困境的出现和持续，也成为经济转型和调整过程中增长率不及预期、需求弱、地方财政困难非常基础的原因之一。

今年三到四季度，总需求进一步减弱的风险可能依然是国内经济主导性的风险。展望未来，高善文认为，通过刺激居住需求、降低贷款利率等需求端来调整房地产市场是有作用的，但要帮助房地产企业完成上述三个方面的巨大过渡，在供应侧采取更加有力、更具针对性的措施可能更加重要。

另外，在广义消费层面，高善文结合当前备受关注的产能过剩、贸易压力等话题提到，中国作为全球制造业第一大国，制造业产出几乎等于七大工业国在制造业上的产出总和，这意味着，中国的总需求和总供给波动都会产生溢出效应，因此，在产业政策、宏观经济和税收管理上需要采取更具有全球视野的想法和做法。

他强调：“尽管经济向高端制造业转型非常重要，经济越来越多转向依靠TFP、依靠全要素生产力的驱动越来越重要，但是，所有经济活动的终级目的都是为了让人们、让消费者过上更美好的生活。人们对于更美好生活的渴望、更大的消费，是驱动经济活动最终级的力量，因此，消费活动应该是所有经济活动最终级的目的。我们在刺激消费层面上的政策需要进一步的深入思考。”

(本文来自第一财经)

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