证券时报2024年11月11日发布:发展势头迅猛，房企的尽头是代建？

据统计，截至2022年底涉足代建业务的房企已超60家。其中，既有全国化品牌房企，如绿城中国、华润置地、金地集团等，也有地方性知名房企，如建业地产等等。随着各房企持续涌入这条新赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建房企凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度。而新入局代建领域的后起之秀，也在规模上奋起直追。可以预见，未来房企在代建市场势必又将陷入一片红海。

“拖底拿地”催生代建需求

近年来，土地投资呈现“国进民退”现象，为了完成土地出让任务，地方城投托底拿地的局面层出不穷，城投作为拿地主力之一，2021年以来拿地数量占比稳居高位。但由于部分地方城投公司不具备项目开发经验，品牌优势也相对不足，因此只负责“拖地拿地”但不开发，催生了市场上大量的代建需求。

据克而瑞统计，2022年一季度城投拿地宗数占比高达90%。2022年末财政部明确规定“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”，在一定程度上约束了城投拿地力度，2023年整体有所放缓，一、二季度分别占比35%、25%，三季度回升达到了51%。而2021、2022年城投拿地项目的开工率则分别仅有38%和8%，远低于整体水平。

数据来源：克而瑞，钛媒体整理

债务引发负面事件频发，需借助代建回转资金

今年7月份政治局会议提出“一揽子化债方案”，化解隐性债务重新回归大众视野，并成为地方政府的头等大事。由此可见，近年来地方政府的财政压力也在持续扩大，城投企业的债务也在持续攀升。

据克而瑞对339家涉房城投企业统计，城投债总计超过3万亿元，加权平均净负债率自2019年起持续攀升，2022年已经达近9成，现金短债比也持续走低，从0.96降至0.58。现有偿债能力不足，部分城投票据逾期、债券违约等负面事件频发，也在进一步拉低城投拿地的开工率。

同时根据上海票交所10月11日公布名单整理统计， 2023年9月发生逾期的存续债城投主体数量为38家，没有延续8月的走低趋势，出现小幅回弹。截至2023年9月末，4家未对外披露逾期相关金额，其余34家存续债城投主体披露的累计逾期发生额合计50.75亿元。城投逾期趋势仍在持续，一定程度上反映出这些城投主体存在短期偿债压力较大、流动性较为紧张等问题。这也使得城投平台更急迫要借助代建盘活项目、回转资金，增加现金流，脱离困境。

良好政策环境+城中村改造提速助力代建发展

从各区域分布来看，代建项目主要集中在长三角，其次是珠三角。据克而瑞统计，2023年前三季度长三角代建项目数占比过半，达55.4%；其次珠三角代建项目数占比18.9%，环渤海和中西部14.4%、11.9%。

数据来源：克而瑞，钛媒体整理

其中长三角主要由于依托良好的政策环境，以浙江为例，浙江的代建发展在我国各省市中相对较早，1995年宁波就在海曙、江东、江北三区安居工程中尝试了委托代建。其次浙江省不仅对政府代建制度探索较早，也最先在模式上进行创新，是国内首个安置房引入代建制度的试点城市。不仅激发了市场需求，也在一定程度上促进了浙系代建企业的发展，绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城均为浙西企业。

今年以来，福建省、厦门市、沧州市也在陆续出台代建制实施办法，据不完全统计，北京、浙江、江苏、广东、山东、陕西、甘肃等省份均有类似制度。规定在一定投资金额以上的政府项目，均须采用招标等方式选择专业化的项目管理单位负责项目实施管理，以更好规范政府投资管理、提高投资效益。随着代建制度的不断推广，未来可能还会有更多的省市出台相应的实施办法。

4月底政治局会议首提超大特大城市城中村改造，7月以来，“城中村改造”提速，不仅迎来顶层政策落地，并多次在中央会议上被提及。城中村改造有望提升土地利用效率，同时满足城市居民提升居住环境、完善配套等需求。也为代建企业带来了新的机会。

房企纷纷布局代建并探索合作等新模式

在行业震荡下，越来越多的省市陆续出台“保交楼”措施，同时AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目，以及“十四五”期间大量保租房的建设需求的目标。再加上地方城投平台手持大量优质土地亟待开发，不少房企发现了代建的机会。凭借高收益率、低杠杆以及逆周期、对资金要求相对较低等特性，代建也成为不少房企轻资产转型的选择，越来越多的房企纷纷布局代建。

据中指数据统计，2023年1-9月，绿城管理以2671万平方米新签约规模位列第一，继续领跑行业。蓝城集团和绿城发展分别位列二、三位，处于领先地位。金地管理和中原建业代建新签约规模均超过600万平方米。1-9月，房地产代建企业累计规模前五门槛已升至近700万平方米，规模竞速趋势加剧。前五企业新增代建规模总额占比为56.9%，已占据代建行业的半壁江山。这些头部企业起步早，发挥了自己的先发优势，并抓住了近年来保障性住房、城投委托等需求普涨的窗口期。

数据来源：中指数据，钛媒体整理

今年以来，东原地产明确表示发力代建业务，7月与蓝绿双城达成战略合作，截止目前已新拓5个代建项目，新增建面约64万方；8月，滨江集团在原有地产开发基础上，宣布重返代建赛道；9月，招商蛇口组建代建团队，明确轻资产赛道，积极主动参与代建业务。代建市场再次扩容。

同时也有企业在原有代建基础上，积极发展新模式，实现全面升级。9月24日，中原建业执行总裁王军推出中原建业全新升级的代建体系——中原建业代建C平台。据了解，该平台联合信托资金、AMC机构、代销机构、行业智库、建筑总包单位等资源，在片区开发、资本代建、政府代建、纾困项目盘活等方面创新合作模式，形成平台合作优势。据称，依托制度合伙平台，2023年上半年中原建业整体新签约面积增长3.7倍，达到524万平方米。

由于代建具备轻资产的业务特点，在带来高盈利的同时，利润也往往较少，想要获得高利润，关键还是要规模化，争取在行业占领一席之地，也有越来越多的代建企业选择战略合作、共同扩张。

近年来，房地产企业面临新的形势和挑战，各大房企不断调整品牌战略，顺应市场发展趋势，探寻代建这条新赛道，从而为企业发展谋求第二增长曲线。不过在市场正常运转的情况下，本应就由资金相对充足，有开发能力的企业来拿地开发，而不是在政府要求下一味的由城投拖底拿地，再寻找其他企业开发，这种模式本身是与专业化分工的市场规律相悖的。

对于城投而言，应根据自身实际情况，避免其流动性资金出现问题。虽然在本质上城投用土地开发的收益来给到地方政府作为支撑，但在没有开发经验或者资金不足的情况下，如若继续拿地，随着未来的土地收益下降，城投自身也可能会陷入债务危机，面临和开发商一样的困难局面。对于城投而言，也埋下了一个隐患。

对于开发商而言，如若历史包袱较重，无法解决根本问题。代建具备轻资产的特点，利润也往往较少，如若想单单凭借代建的微薄收入，来解决大量负债等历史包袱是不可能的，无法解决根本性问题。

综上，代建业务虽然有着广阔的发展空间，但既可能给城投埋下隐患，也解决不了历史包袱较重的开发商的根本问题，还是要客观看待。随着越来越多的房企加入，代建这条赛道势必也将陷入一片红海，随着后续的不断发展，代建行业也将越来越分化，一味地顺势转型也不一定是最好的选择。对于深耕代建的企业来说，对行业的认知越深刻，将自己的优势发挥到最大化，就越有竞争力。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含）

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