C-REIT审核：走在历史拐点的机遇与挑战

如果从长期发展的角度看刺激短期效应的制度和审核需要为构建长期立体的监管制度留出优化的空间。 把好第一道关卡，以高标准可持续的发展理念构建REITs市场是目前的共识，如何实施？

第一、估值是否是当前发行重要的考核指标？

对于项目估值是目前发行REITs规模最重要的指标。在没有试点项目时更多参考基准发行规则，形成一定发行规模后申报项目受二级市场波动影响形成了企业自我调整的参照指标。估值的高低与项目可供分派率成反比(部分项目在反馈回复中调降估值同时调降了营收和可供分配金额)，这一点从某种程度上释放了一定的风险，也给投资者创造了更多的收益预期。

从目前来看，项目在反馈回复中更多的调降了估值，这里面有两个方面的因素，一方面，是项目在申报时估值系数指标的不合理性，侧重于一味的提升估值从而形成了资产价值与现金流价值两个口径对比下差异较大。另一方面，过多的压榨未来成长空间，对收缴率、出租率、车流量、发电量、供水量、增长率等不同领域项目的长期指标进行不同程度的调增，从而大幅降低了未来可提升空间以及应对变化的腾挪空间。

从短期来看，估值口径差异以及对于可供分派率的影响是需要重点关注的指标。长期来看，随着运营管理能力的提升以及企业长期价值创造能力的体现是市场是会给予其一定的产品溢价(涉及到企业REITs发展理念、战略规划以及一定时期内的成果展现)。

第二，常态化发行支撑要素有哪些？

1.申报合规性，包括:资产建设阶段的合规、运营的合规以及申报材料的合规。

2.审核一致性，对于同类项目在审核口径上需要统一审核标准。一方面，考验申报材料的质量；另一方面，考验项目试探申报的频繁性。

3.监管措施的有效性，一方面，对申报材料的标准和审核范围进行适当性统一；另一方面，对违规违法现象坚决予以制止并出台相应的处罚措施，加强违规处罚力度。

三、REITs市场长期发展的必要手段

在短期需发展需求以及长期发展规划两种发展模式并行下，对于市场的发展速度以及产品质量的把控更多的责任在于监管的发行审核以及后续阶段持续高压的监督管理，当然处罚措施也是必不可少的监管手段。

近期中信建投明阳REIT事件对于申报材料的真实性提出了挑战，如何把握尺度以及对其如何处置成为业界关注的话题。 可以说中信建投明阳REIT是一个标志性事件，几组数据的变化是真实存在的，如何定性这一事件 也许会成为REITs审核的又一个拐点。中信建投 明阳REIT事件的处置方式将成为未来项目申报阶段探索审核底线的重大考量依据。

接下来，REITs市场将会面临由此前的业绩引发审核变动到现在历史财务变动引发审核变化的转变。当然，危机与机遇是相辅相成的，REITs作为全球范围内透明度最高的金融产品，其应用范围与社会经济增长性的产品作用以及对于社会发展的贡献是有目共睹的。

打好基础才能构建更高的上层建筑这个道理再简单不过。 从国际发展演变来看，严监管、标准化的审核机制以及严厉的处罚措施持续督导项目合规，不但是投资者的期望，也是历史发展的必然选择。返回搜狐，查看更多