一禅小和尚2024年11月11日发布:地产回温，代建很慌？

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最近，业内又爆出两则人士变动，而且是与财务、发展最稳健的民营房企龙湖有关：

原龙智造集团副总经理赵书东，加盟青特地产任职常务副总裁原龙智造西郑区域总经理王仕林，加盟天津国企泰达建设任职滨海片区总经理。

龙湖的人好用，是猎头重点“做工作”的对象，经常被业内挖角，已经成了“行业共识”。但这次的人士变动稍微有点不一样。

首先，龙智造是龙湖“轻资产化”发展的重要一环，之前龙湖重点投资的千丁数科，以及在开发业务前端非常重要的设计业务条线，都被整合划分到了龙智造旗下。

虽然龙智造业务线正式创立仅仅2年多，但在龙湖集团内部，它的重要性不断提升，由加盟龙湖13年之久的宋海林亲自负责，与商业、资管等资产运营航道并列。

而且龙湖龙智造的业务规模增长也很快，旗下的建管业务（代建）可以排进行业TOP5，龙智精工业务更是业内少有的拥有研策-BIM正向设计-装配式装修一条龙服务的龙头，累计总建造体量达约550万平米。

可以说，如果在代建/智造这个大领域内横向跳槽，除了给的待遇非常诱人，从龙湖龙智造高管位置上出来之后的选择会非常少。

所以，这就产生了赵书东、王仕林跳槽最值得关注的一点：重新回到开发业务。

过去三年中，大量地产开发人才外流，其中有一部分就是去向了代建、资管等新业务。

代建业务是吸纳“老地产人”最多的领域，一方面因为很多企业把代建业务视为一个“后门”，目的就是留人、养人、存储开发能力，以备东山再起；另一方面，主流代建模式和传统地产开发一脉相通，只不过是轻资产和管理模式的升级版本。

直白地说，就是代建业务比传统开发业务“更没钱”、“管理要求更高”。

所以，在楼市下行的时候，有大量的地产优秀人才沉淀到了代建领域中。

而代建和地产开发，就像是一个跷跷板，地产大环境不好的时候，代建业务的重要性和需求量上升，地产开发业务回暖，代建业务又可能成为“弃子”。

一位头部代建企业的高管对36氪表示，现在房地产市场分化越来越明显，还有投资能力的大型地产企业全部把重心放在了上海、北京、杭州、苏州等核心一二线城市，因为投资方向高度重合，这些城市甚至涌现了新一轮地王。而二线及以下城市更加集中于当地城投托底拿地，这些区域有代建需求，但开发难度很高，利润空间很小，对代建公司提出了非常高的解决项目定位和销售等核心问题的能力要求。

一线城市挤不进去，非核心二线及以下城市的生意不好做，这就是代建企业面临的最现实问题。

因此，表面上代建行业的总体规模还在快速增长，但“代建人”的压力越来越大。

新城控股董事长王晓松曾表示，“现在地产行业离职的人多，所以经常会挖几个人去干轻资产代建，未来的竞争变成了价格的竞争，就不赚钱了，又到了个红海。”

据中指研究院对典型代建企业代建项目统计，目前约有80%的代建项目代建费率在4%以下。

2024年1-9月，业内代建企业新签规模排行第一的是旭辉建管，但旭辉内部人士把代建业务称为“硬骨头”。

旭辉建管成立于2021年，旭辉曾把大量传统开发业务的人才输送到代建业务，如旭辉地产广州事业部总经理刘煜、旭辉江苏区域副总裁及广西事业部总经理胡翔、旭辉上海区域副总裁王正等高管，在旭辉建管总裁的位置上，还有旭辉老将陈睿麒、陈东彪、吴俊等人，但三位总裁在挂帅数月之后就先后离开。

据业内人士透露，为了加速扩张规模，旭辉建管甚至会对业主方承诺大幅高于竞争对手的利润额度来获取项目。

价格战也是不断拉低企业利润和行业平均利润的重要原因之一，但旭辉建管等企业宁可牺牲利润，也要通过“跑马圈地”撑起规模化，获得未来活下去的机会。

旭辉建管总裁刘冰洋在最近一次接受媒体采访时明确表示，代建行业竞争加剧，未来会呈现头部企业才能长期发展，很多规模不大或者没有全国布局的属地化代建企业会有比较大的稳定持续地发展压力。

在低价策略下，虽然旭辉建管的业务规模快速增长，但人员稳定性较低，除了不断有高管变动，2023年底也开始进行裁员。

明源地产研究院分析认为，房地产过往“低价中标”、“过度承诺”等痼疾，开始蔓延到代建领域。建费率的下降，以及代建费收取周期的延长，给代建企业带来了非常大的运营压力。

据统计，今年上半年新签约的代建建面同比微增，但代建费较去年同期下降了18.1%。

其中，头部代表企业绿城管理上半年收取了14.14亿的代建费，同比下降了27.7%。

越来越多的代建企业，强调向管理要效益。通过来降本增效，增强自身的竞争力。

所以，很多人发现：代建的活儿，比处于“困难期”的开发商的工作还难干。

除了龙湖龙智造赵书东、王仕林回归传统业务，今年绿城管理的标志性人物李军也选择了离开。

李军离职虽然有绿城管理的公司管理模式变动因素，但根本原因还是公司内部对代建业务的发展方向和战略出现了分歧。

而分歧的出现，是行业遇到瓶颈，即将出现变革的信号。

绿城管理发布了“M登山模型”，将代建服务的全流程比作登山之旅，指导代建团队在服务全过程中，以规范化、流程化的专业服务，提高委托方的满意度。同时还引入数字化管理手段，通过精细化管理和全流程控制去跟人和系统要下降缓冲带。

上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示，随着进驻代建企业数量趋于“饱和”，代建行业的竞争也愈发激烈，迅速扩张、持续抢占市场份额导致的竞争加剧，使得行业逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。

从人才、盈利能力和企业生产状况来看，代建行业的不确定性在大幅增加。

而这一点，也在代建上市公司的股价中体现了出来：今年地产股从底部补涨，但典型代建企业股价却呈现总体下降趋势。

截至2024年11月8日

截至2024年11月8日

代建的工作在变难，但部分地产企业的生存状况却在变好。

据中指研究院监测，2024年9月、10月房地产企业融资规模实现连续两月同比正增长，虽然增长幅度不大，分别为8%、3.2%，但得加债券融资平均利率下降等因素，行业融资环境已经出现改善效果。

与此同时，9月底新政出台之后，楼市成交量开始上涨，房地产企业销售端的现金流也获得改善，保利发展等全国性头部企业，以及象屿地产等一些区域性地产企业又开始加速拿地，因此也产生了新的人才需求。

但对于地产开发企业而言，已经没有了再“犯错”的机会，所以那些在代建企业经历过洗礼，以及在龙湖等有体系化运作和应对周期经验的人才，就显得更为抢手，也更值得反向挖角、回流。

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