冰魄老师

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。本次税收政策调整主要涉及契税、土地增值税和增值税三个税种，调整自2024年12月1日起执行。旨在通过税收政策的调整，进一步降低住房交易成本，支持居民刚性和改善性住房需求，缓解房地产企业财务压力，推动房地产市场平稳健康发展。

购买家庭唯一及第二套住房 不超140㎡按1%缴纳契税

契税方面，为降低购房成本，支持居民改善居住条件，将现行享受1%低税率优惠的住房面积标准由90平方米提高到140平方米。同时，明确北京、上海、广州、深圳4个城市与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。

58安居客研究院院长张波指出，新政将统一税率标准，对于一二线城市大量集中在140平方以下的购房需求（包括首套和改善），契税优惠可节省买房支出，且契税一次性缴付，优惠感受更直接明显。

另据中指研究院测算，以单价5万计算，面积分别为80、100、150平米，政策优化前首套契税税率分别为1%、1.5%、3%，二套契税税率分别为1%、2%、3%，而北上广深二套契税税率均为3%，政策优化后首套契税税率分别为1%、1%、1.5%，二套契税税率分别为1%、1%、1.5%。

80、100、150平米，首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元，5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点

土地增值税方面，为缓解房地产企业财务困难，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可根据实际情况对实际执行的预征率进行调整。同时，取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

中指研究院政策研究总监陈文静分析，近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。

张波也指出，土地增值税下调虽空间不大，但预征层面减少可缓解房企现金流压力，增值额未超扣除项目金额20%的免征政策对各类房企有利，尤其对在一二线城市布局且非普宅占比高的房企更有体现。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，预征额本来就比较低，在最终清算周期较长的情况下，地方取消预征刺激房企拿地的积极性很高；另一方面，增值税税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入，地方取消预征的积极性也很高。

城市取消普通住宅标准后购房满2年再销售免征增值税

增值税方面，在取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

58安居客研究院院长张波指出，新政降低了卖方税费，尤其是对于非普宅满2年的情况，新政后更有利于改善人群入市。叠加个人所得税减免规定，换房的税费成本将大幅降低，部分住房交易可接近 “零成本”。

有望进一步强化市场修复节奏

中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本次税收新政不仅是对当前房地产市场形势的积极回应，也折射出我国房地产税收改革的重要方向。随着增量时代转向存量时代，房地产税收改革将更加注重降低流转环节的税负，促进交易良性循环。同时，将这些环节的税负转移到后端保有和维护环节，从而总的税负不变但征收环节后移，这将有助于做大交易蛋糕并保障后端公共服务维护和保养的资金需求。