钱江晚报2024年10月12日发布:租房时如何规避法律风险

近年来，通过各大app如“相寓”、“自如”、“安居客”的平台等来进行租房，在年轻人中非常流行，然而这些平台上的房源良莠不齐，稍有不慎，可能就会踏入陷阱。无论是交了押金，中介或者房东不给退；一方提前解约，抑或是被二房东，黑心中介欺骗，对于很多刚踏入社会的年轻人而言将会是次比较大的打击。那么应该怎样签好租赁合同，如何尽可能规避掉租房当中的法律风险的发生？

首先，必须确定房主真的是房主。房屋所有人，即房东。房屋所有人是对房屋有占有、使用、收益、处分的所有权利的。房屋所有人有权利作为出租方去与承租人签订租赁合同，并约定租赁时间、租赁费用以及租房中可能存在的一些问题及其解决方法。

房屋使用人，即二房东。二房东仅仅享有房屋的使用权。严格意义上讲，二房东就是承租人，二房东是基于与房东签订的合同而享有对房屋的实际使用权的。二房东在对外转租时，原则上应当经过房东同意。在经过房东同意后，二房东将房屋转租，次承租人与二房东之间的合同是合法有效的；如果没有经过房东同意，二房东将房屋转租的，房东可以解除合同。

因此，如果是和二房东签的合同，租客要保留房东和二房东的租赁合同复印件，以备将来取证；或者直接让房东在转租合同上签字同意，避免纠纷。

其次，划分好房屋修缮责任。房屋居住过程中，由于使用不当或者是设施老旧，不可避免有可能会出现房屋内设施出现损坏的情况。而对于房屋的修缮责任如何划分，是一个潜在的风险点。合同双方一般会根据《民法典》第七百一十二条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但在实务过程中，往往修缮责任会分成两部分。一部分是固定设施如上下水管道、电线、网线、墙面地板等，一部分是易损品和非固定设施，如灯具、家具等。固定设施损坏，一般由出租人负责修缮，承租人修缮的可以要求出租人报销。易损品与非固定设施损坏，一般由承租人负责修缮。这里需要注意的是，对于修缮责任划分，一定要在合同中约定清楚，并且对于需要自己负责修缮的设施，在交房前一定要记录好设施状态，若自然损坏，可拒绝承担修缮责任。

最后，注意押金与定金的区别。作为承租人，签订合同的时候一般都会被要求缴纳一定的押金（一般是一个月的租金），并约定好在租赁期满后返还该押金。那么，“押金”到底是什么性质？押金是双方协商的结果，我国法律并未规定租房押金的性质，但该交易形态已为公众接受并遵守，其作用大抵就是担保房子不会被承租人损坏，同时担保租金之按时给付。而定金则具有惩罚性，根据《民法典》第五百八十七条的规定，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”当事人如果把钱款的性质定义为“定金”，必须落实在字面上，这是法律的强制规定。在有些租赁合同中，中介会约定定金条款，而不明真相的租客可能签字之后才发现自己交的是定金而不是押金，在这时中介最终很可能会不予退还。另外还需注意的是格式合同上约定的押金不予退还的情况，签订合同时需要仔细审视，避免被坑。

总之，在使用这些软件租房的过程中，一定要仔细审查租赁合同，对房屋产权人及租赁合同的种类、期限、效力等内容高度警惕，避免不必要的损失。

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