万科：年内到期债务已做好资金安排，供求关系的改善为市场走出低谷提供了条件

据介绍，在经营端，上半年万科在业务瘦身健体上取得了积极进展，二季度经营性净现金流转正。一是积极销售，销售金额保持在行业第一阵营，二季度以来，万科的月均销售额保持在200亿元以上，同时持续保持回款率超100%；二是积极推进大宗交易和资源盘活，上半年已经实现的回款超过百亿；三是全力落实聚焦主业的要求，逐步退出非主业业务和投资，三项工作合计回款1370亿元左右。

在融资端，上半年万科在金融机构和相关部门的大力支持与帮助下，实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。根据万科方面披露的信息，截至7月末，新增融资和再融资完成总量超过670亿元。

对于下半年的资金状况和偿债安排，万科方面称，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债券待还，将于9月到期，现在已经做好了相关资金的安排。

以往拿的高价地给利润带来压力，将从两方面稳定毛利率水平

半年报显示，万科上半年实现营业收入1427.8亿元，但归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元。

万科方面表示，房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降是影响业绩的一大因素。半年报显示，上半年开发业务的结算收入为1116.8亿元，同比下降34.6%；开发业务的结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点。

万科方面表示，毛利率下降是几个因素叠加带来的影响：一是随着片区和板块市场变化，以价换量导致利润折损；二是2022年以前地价高，当前进入结算期，给当期利润带来不小的压力。

与此同时，万科方面也表示将从两个方面入手稳定开发业务的毛利率水平。

据韩慧华介绍，一是存量资源的提效增效。在建在售项目会做好精益管理，继续在量价策略和费效比提升上做工作；土地阶段的存量将把握好产品定位和资产价值的关系，挖掘产品价值，通过产品溢价和投入产出比来提升利润水平。

二是保持住当前新项目的投后兑现水平。2022年之后主动投的52个项目，平均开盘周期为5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回正周期12个月左右，销售毛利率平均在18%左右。到今年年底，这批货值预计将去化80%。总体表现符合预期，这是积极的信号。随着这部分“热水”资源逐渐步入结算期，会对万科的业绩起到一定补充作用。

聚焦三大主业，潜在住房需求绝对量规模仍然巨大

今年4月，万科提出除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，同时，万科将坚决大力度推进商办等大宗资产交易。

对于未来市场走势，万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；从短期看，经过三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在不断增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，也为行业新发展阶段的到来提供土壤。

在郁亮看来，从供给端看，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计在5亿平方米左右，即使是和一些城镇化已经很成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

根据万科披露的半年报，万科也正加快推进大宗资产和股权交易。1-7月，万科共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行），资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态，共计31个项目。

万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，今年能够完成“一揽子方案”中大宗资产交易的目标，未来4个月，万科大宗交易工作，会按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。

刘肖提到，REITs对于不动产的意义可以看作当年按揭贷款对于住宅的意义，万科非常重视，也相信REITs是新发展模式的重要探索。据万科披露，万科在REITs和Pre-REIT基金等创新型工具取得一定进展，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；设立消费Pre-REIT基金。

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