羊城派2024年10月12日发布:明确了！房屋养老金公共账户，不需居民额外缴费

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“将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。”8月23日，国务院新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，目前已有22个城市正在试点。

其中试点城市包括：上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。

近日，有关“房屋养老金”的多个话题持续发酵，引发各界关注。截至8月26日上午，相关话题仍居于微博、百度等社交平台热搜榜前十之内。

8月26日晚间，住房城乡建设部相关司局负责人公开回应称：房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。其中，个人账户资金将专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；而公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

部分小区无资金，重大维修仍需业主集资

房屋养老金怎么交？谁来收、如何管理？本次发布会后，相关问题成为各界关注的焦点。

当下，探索房屋养老金制度的关键是建立公共账户。“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”董建国在发布会上表示。

有公众担忧，此举将增加房屋持有成本，亦有自媒体解读称，房屋养老金是变相的房产税。对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进接受媒体采访时说，网络上流传的“房屋养老金实为变相房产税”的说法系误解。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时预测称，公共维修基金作为房屋养老金来源的第一支柱，这部分将进入个人账户。同时，他也表示，公共账户可能会由一定比例的土地出让金、财政奖补、物业管理收益等资金组成。

无论从官方口径还是专家解读来看，房屋养老金的公共账户部分并不会给居民造成负担。然而，个人账户资金不足时如何补充，补充缴纳时是否具有强制性等问题，还有待进一步明确。

据了解，由于建设年限长、初期管理不规范等问题，一些房屋的个人账户上并没有公共维修资金。对于居民小区而言，在没有业委会的情况下，公共维修基金一般由物业代管。

“我们小区一共500多户，只有不到150户有公共维修基金。”王女士说，该住宅是自己在广州珠江新城购买的商品房，但物业公布的信息却显示，只有31层以上住户有公共维修资金。

广州南国花园的业主李先生，也面临房子没有公共维修基金的困扰。“没有维修基金，可能是因为房子最初是回迁房属性，后来才被允许作为商品房交易。”李先生表示，自己是二手业主，而同一小区的一手商品房在办理产权证时就已经缴纳了维修基金。

而在实际操作中，房屋的公共维修资金往往存在管理不透明、支取困难等问题，面对紧急的维修需求时，仍需业主另行集资解决。

“物业原本承诺利用公共维修基金和公共收益更换供水系统，但工程进行了一半，物业却说资金已经耗尽。”王女士说，近期物业给业主发出意见征询表，提出继续更换供水系统需业主集资。

政策推进，或利好租赁市场

事实上，房屋养老金并非新概念，在许多西方国家已有长期实践。

在美国，房屋维护和修缮资金制度已相当成熟，由业主协会（HOA）负责管理，业主需定期缴纳费用，以应对公共区域的维护和紧急修缮；法国则结合政府补助和私人投资，形成了社会住房系统的维修资金管理机制；日本通过定期的房屋检查和修缮制度，确保了房屋维护的财政支持，业主需缴纳专项费用，政府也提供相应的财政支持。

“西方国家由于早期进行了大规模城市建设，许多建筑物已步入中老年阶段，因此它们普遍建立了完善的房屋养老金保障制度。”华南城市研究会常务副会长姚育宾在接受南都记者采访时说道，从长期来看，房屋养老金有助于提升房屋的维护和修缮水平，起到延缓房屋价值的下降作用。

姚育宾指出，部分老旧小区因长期缺乏维护导致功能老化，在市场上往往难受青睐。他认为，房屋养老金政策的进一步推行，将有助于增强业主和购房者的信心，促进房屋交易市场的活跃度。

“短期来看，房屋养老金政策的推出，会使租赁市场变得紧俏。”一位从业超过20年的资深房产中介说，由于当前利好政策的不断迭代，买卖双方都倾向于等待自认为更好的时机，从而进入观望状态。

同时，基于老旧小区维修难度大、隐形交易成本较高等现状，她也认为，本次系列政策的推进，将促使更多购买力转向新房市场。

房屋修缮，需聚焦公共设施

据住房和城乡建设部显示，预计到2040年前后，全国将有近80%的房屋建成年份超过30年，而外立面损坏、公共设施老化、消防隐患等问题，将严重影响居民的日常生活。

本次新闻发布会上，房屋体检亦是关键词之一。

在一些建筑从业者看来，房屋体检的重点，应该是公共设施的更新和升级。

“以钢筋混凝土为主要材料的框架结构，是修建高层住宅最常用的结构体系，国外同样材质和结构的建筑，许多已屹立百年之久。”土木工程监理李泓燊介绍，这类建筑的真实使用周期，往往会超过其设计使用年限。

来自建筑工程行业的于先生认为，影响房屋安全的主要因素，并非来自建筑的稳定性。“以楼龄较高的高层住宅为例，内部管线和电梯等公共设施老化带来的消防安全隐患，才是最大的风险。”于先生说。

一位参与过房屋体检（房屋安全隐患排查）的住建部门工作人员表示，过往开展类似房屋体检的工作时，主要侧重于排查线路状况、设备安全，以及部分私搭乱建问题。

“广州有很多超过15年甚至20年的小区，电梯频繁出事故，存在严重安全隐患。”姚育宾也认为，房屋体检、修缮，需聚焦电梯更新，适老化、智能化装置应用等领域，届时群众或将更积极地响应政策号召。

采写：南都见习记者 朱唯信

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